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[配股对股价的影响]金科股份去杠杆“三道红线”指标优化,对外担保额超净资产3倍仍“存忧”

  因为金科服务的分拆,募集了1.33亿H股新股,由此金科股份净资产的增厚,进而降低杠杆率。 

  销售回款率创近三年新高 

  去年11月18日,金科股份曾披露一份其对投资者调研活动主要问题及回答摘要,在“三道红线”政策出台后,首次直接表示公司对此的相关计划。 

  金科服务是如何在半年内达标监管要求的?复盘2020,或可总结为这样一句话:“缓拿地、强回款、分拆物业优化报表”。 

  仅用时半年便达标“三道红线” 

  原金科董事长蒋思海退居二线,仅担任公司名誉董事长,这也是金科历史上的首位名誉董事长;原金科总裁喻林强,调任金科重庆区域公司,任董事长兼总经理。 

  2018年,成立20周年之际,金科股份销售规模由2015年的221亿元升至1188亿元,正式跨入“千亿俱乐部”。 

  虽然20202年负债结构有所有优化,但金科股份仍尚存隐患。继续进行高额的对外担保,便是其中一项。 

  2020年前三季度,金科股份新增计容建面1995.3万平方米,同比下降18.4%;对应拿地金额740亿元,同比增长20.6%。 

  不过,虽然金科股份的拿地速度有所放缓。但金科股份2020年拿地均价3773万元,同比增长41.2%,这也是金科股份自2017年拿地均价三连降之后的首次上涨。 

  如同其近些年销售额持续增长一样,2020年金科股份多项盈利指标呈现增长。而截止期末,金科股份净负债率为71.84%,剔除预收账款后的资产负债率68.99%,已达标“三道红线”。 

  2020年上半年,金科股份新增计容建面1370万平方米,同比下降10.5%;对应拿地金额546亿元,同比提升29.1%。 

  三季度拿地速度放缓 

  在金科股份看来,三道红线影响的不是融资规模,而是金融机构的资金支持方向。“即一旦触达红线,金融机构可能就会担心借贷意愿,更多是认可度的问题和方向问题,判断企业是否稳健的标准。” 

  在此之前,金科股份更多是以“将密切关注调控政策的变化”,“针对性的制定相关预案”等较普适的答案,来回复外界的疑问。 

  公告数据显示,截止2020年11月末,金科股份对参股公司提供的担保余额为142.7亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为775.5亿元,合计担保余额为918.2亿元,占其最近一期经审计净资产的335.52%,占总资产的28.55%。 

  总负债3072.60亿元,同比增长14.03%。其中,预收账款及合同负债1433.81亿元,同比增长25.1%;有息负债总额964.71亿元,同比减少3.32%;短期有息负债总额311.60亿元,同比下降4.62%。 

  此前,金科股份2020年三季报数据显示,其剔除预收账款的资产负债率为72.71%,净负债率为112.2%,现金短债比为1.02倍,在“三道红线”中踩了两条。 

  其中,“地产+”业务到 2025 年销售规模达 500亿元以上;持有优质资产大幅提升,优质资产规模达 300-500 亿元。 

  照此计算,金科股份第三季度新增拿地金额仅194亿元,占金科股份当期销售额的32.01%,比例较低。 

  资金是房地产开发中至为重要的一环,金科股份深谙其中的道理。 

  对此,金科股份称,公司各项指标增加主要系2020年交房规模及整体销售毛利润增加所致。 


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